2+12 2002.10, 11 Kanagawa Yokohama

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施主は遺産相続で土地を取得したそうで、市街地近くの住宅地であるにも関わらず、十分に広い面積が敷地として提供された。私に話が来る前には、ハウスメーカーやマンション供給を専門にしている業者に相談していたようだが、前面道路幅員や敷地が斜面であるために、ハウスメーカーの規格化された施工方法に合わない、また型式住宅なので、敷地の形状や地形を有効利用できていないなどを理由に、私のような設計事務所に相談してみたいと思ったそうである。マンション業者の場合には、鉄筋コンクリート造を採用して、敷地の斜面を利用しているのだが、規模が大きくなりすぎてしまい、総工費が二億、三億となって、金額的に論外だったようである。ハウスメーカーはアパートの戸数を6戸や8戸で設定していたようなので、比較しやすくするためにも、私もまた8戸をスタートに計画をはじめた。
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マンション計画の場合には、最上階をオーナー住居とし、下の階を賃貸部分とする案で、ハウスメーカーなども、まとまった大きなアパートを建築し、その一部に大家が住んでいるという提案がなされていたようである。アパートには学生を中心に若者が入るということもあり、施主は住宅とアパートを別棟にすることを希望した。私もその方がよいと思い、そう申し上げた。アパートを 8戸で配置すると、空地がかなり広く、家賃によって建築費を返済していくことを考えれば、アパートの戸数は少しでも多い方が望ましい。そこで10戸の案へと変更し、配置計画に問題のないことを確認して、続いて資金計画の検討に入ったが、問題が生じたのである。8戸や 10戸の家賃では、とても返済不可能な計算となってしまい、アパートを12戸とする案の検討が余儀なくされた。
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8戸の配置計画は余裕だが、10戸にすると、平面的にいろいろな制限が出てきたので、当初12戸の計画はとても無理なのではないかと心配した。しかしいろいろ工夫してみると、見事に納めることができたのである。12戸のうち 4戸をメゾネットタイプにすることで、階段や廊下の面積を最低限に抑えた。アイデアとしても面白く、建築デザイン的にも気に入ったので、最終的にこの計画で進め提出した。「あの土地に12戸が入るなんて!」と施主がかなり驚いていたのが印象的だったが、それが大きくプラスに作用したのか、この案を気に入って下さり、採用されることとなった。
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その後、施主は資金融資を受けるため、銀行との交渉に入った。アパート12戸の案は家賃収入が大きく見込め、返済計画は当初に比べかなり楽になったのだが、しかし全体の規模も大きくなり、工事費も上がっているため、その点は問題でもあった。最初に借金を増やして、返すのを楽にするか、それとも借金を少なくして、後で返済に苦労するか、どちらにしても、リスクは付き物である。決めかねるのもよくわかるが、施主の側で、その辺りについて微妙に意思統一が図れていなかったこともあり、銀行との交渉は決してスムーズには運ばなかったようである。基本的に家賃収入のみによって、工事金額全体を賄いたいとの希望が当初からあったので、その考え方に変わりはなく、私もまた施主の願いを最優先に資料の作成をした。しかしこんな時代でもあって、銀行もそう易々とはお金を貸さないわけだが、結果として「自己資金ゼロ」では融資できないとの返答で、断られてしまったそうである。土地もまた価格が極端に下落しているのはご存じの通りで、担保としての価値は低いようだ。
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その後も別の銀行、地元の信用金庫と交渉を続け、「貸してもいい」という信用金庫が現れたのだが、融資の条件は「アパート15戸以上の建築」というものであった。毎月それだけの収入を見込めないと貸せないということなのである。急遽私の方でも対応して、アパート16戸の計画を検討してみたが、やればできるもので、正直かなり驚いたのだが、16戸が納まってしまった。しかし提案する上で、私の考える最低限の住環境が得られていない、また実現したとしても、今の無理が将来に大きな負担をかけることになるであろうことは容易に予測できたので、この条件での設計はご辞退申し上げた。良好な環境であればこそ、広く評価され、人気も高まり、つまりは稼働率の上昇にもつながって、高額な家賃収入が望める。しかしこのままでは、明らかにそれは無理であり、家賃設定も低く見積もられたり、オーナーにとって好ましくない結果となろう。見かけだけでも人に受けるデザインを提供することは可能だが、建築の本質を考える上で、住環境とはそんなに容易く行くものではない。入れ替わりの激しい、中身のともなっていない賃貸住宅を提供してしまっては、施主に申し訳ない。今回の計画案は実現しなかったが、資金計画づくりに取り組んだり、銀行の融資に関して、最新の事情を知ることができたりと、いろいろ勉強になったことは多かったと思う。ここでの経験は、今後の設計活動において、きっと役に立つことであろう。

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